2024.07.19スタッフブログ

家屋や建物を解体工事するメリットとデメリット【神戸の解体工事ブログ】

家屋や建物を解体工事するメリットとデメリット【神戸の解体工事ブログ】

兵庫県神戸市垂水区にお住まいの皆様こんにちは！

神戸の解体工事『神戸クリーン解体』のブログ更新担当です！

神戸の皆様はいかがお過ごしでしょうか？

今回は、【家屋や建物を解体工事するメリットとデメリット】についてご紹介していきたいと思います。

家屋や建物の解体工事をするメリット

ここでは家屋や建物を解体工事した時のメリットを紹介します。
例えば、解体工事をせずに不動産の売却をした場合、所得税と住民税が課税されます。

一般的に不動産の譲渡所得に課税される税率は約２０%です。
詳細は《所得税１５%+住民税５%+復興所得税（所得税額×２．１%）》です。

しかし、所有期間が５年未満の不動産の売却をした場合では異なります。
売却益の約４０%《所得税３０%+住民税９%+復興所得税（所得税額×２．１%）》も課税されます。

本来は、約４０%課税されてしまいます。
しかし、《空き家の発生を抑制するための特例措置》の条件を満たしている場合では、譲渡所得の金額から３,０００万円までの特別控除を受けることができます。

それでは、《空き家の発生を抑制するための特例措置》が適用される条件とはどのようなものかを見ていきましょう。

空き家の発生を抑制するための特例措置

《空き家の発生を抑制するための特例措置》が適用される条件は次のように定められてます。

「空き家となった被相続人の住まいを相続した相続人が、耐震リフォーム、又は解体工事をした後、その家屋又は敷地を譲渡した場合には、その譲渡にかかる譲渡所得の金額から３,０００万円を特別に控除します」

また、この特例措置には空き家や敷地の譲渡日にも条件があります。

条件1⃣ 相続した日から起算して３年を経過する日の属する年の１２月３１日までである事。
（相続した年から数えて３年目の１２月３１日までが有効）

条件2⃣ 特例の適用期限である２０２３年１２月３１日までであること。
（特例期限は２０２３年１２月３１日まで）

そして、平成３１年度税制の改正では《相続の開始の直前まで、被相続人が家屋に居住している場合のみが対象》だったのです。
しかし、《要介護認定などを受けて、被相続人が相続の開始の直前まで老人ホームなどに入所していた場合》も一定の条件を満たすと適用の対象になりました。

《耐震リフォーム、または解体工事を行なった後、その家屋、または敷地を譲渡した場合》。とありますので、売却できるかわからない中古の住宅に耐震リフォームを行うより、解体工事を行って更地の状態で売却する方が現実的でしょう。

解体工事をした方が売却しやすい

土地の上に古い建物が建っている場合、建物付き土地として売りに出すこともできます。
しかし、土地を購入した人がそのまま住んだりリフォームして住む場合は良いとしても、新築を考えている場合ですと購入者が解体工事をする必要がでてきます。
そのため、売却しにくくなるケースが多いでしょう。
解体工事の費用はもちろんですが、解体工事のための日数も必要となります。
解体工事をして更地の状態でなら、購入した側はすぐに新築工事に取り掛かれるでしょう。
また、購入者側が解体工事を行った場合、例えば、地中埋設物がでてきた場合など買主から撤去費用などの損害賠償請求をされたり、契約不適合責任を追及されて契約解除を求められたりする可能性もあります。

管理しなくてよくなる

家屋や建物の解体工事を行えば、管理をする手間や費用や時間がいらなくなります。
近くに住んでいて頻繁に適切な管理ができればよいのですが、そうでない場合ですと管理のために時間や費用、手間などが発生します。
管理されていない家屋や建物は老朽化が早く、老朽化すると倒壊などの危険性も出てきます。
そうなると、近隣の住民や通行人を巻き込んだ被害がででしまう恐れもあります。

家屋や建物の解体工事をするデメリット

家屋や建物の解体工事をするデメリットとしては固定資産税と軽減措置（住宅地の課税標準の特例）の適用外になってしまうということでしょうか。
固定資産税は住宅地の課税標準の特例という軽減措置があります。
これは《“住宅地”の課税標準の特例》ですので更地では適用はされません。

空き家であっても住宅としての建物が建っている場合は適用されます。しかし、解体工事を行なって更地にしてしまうと適用外になってしまい、税率があがってしまいます。

解体工事をして更地にしても売却できずに残ってしまうと高い固定資産税を支払わなければなりません。

中古住宅付きの土地として売れる可能性もある

《中古住宅が建っている土地より更地の方が買い手がつきそう》と思うのは自然ではないでしょうか。
確かに更地の方が買い手にとって都合が良いですが、更地にするためには解体工事の費用も整地の費用も必要になります。
まずは売却予定金額と譲渡に必要な費用、税金等のバランスを考えてみましょう。
そのうえで中古住宅が建っている状態《現状渡し》で売却するという方法も視野に入れてみましょう。

どうしても解体工事をして更地にしないと売却が難しそうというケースや、相続から３年が経過してしまうため《空き家の発生を抑制するための特例措置》が受けられなくなってしまうので解体工事をするなど、状況に応じて対応することをおすすめします。

売却するためには所有権を移転する登記申請が必要

建物の解体工事は、《相続人》でも行なう事が可能ですが、売却は《登記名義人》しか行うことができません。
そのため、売却を行なう前に所有権移転登記申請をして、不動産名義人を相続した人に変更する必要があります。

まとめ

今回は、【家屋や建物を解体工事するメリットとデメリット】についてをご説明いたしました。

解体工事に関してご相談・お見積もりは、是非一度、神戸クリーン解体にご相談ください。